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年报观察 | 许家印救生艇 恒大物业迟来的年报

2023-06-07 04:08:23    出处:观点机构

观点网 恒大物业终于补发截至2021年12月31日止年度、截至2022年12月31日止年度全年业绩报告,标志着离复牌更进一步。

在此之前,恒大物业已停牌超过1年。


(相关资料图)

有望在数月内恢复上市地位,这家昔日头部物管企业将要面临怎样的股价走势,取决于业绩表现和和未来发展前景,这影响资本市场投资者对它的观感。

更重要的是,恒大物业作为“恒大系”旗下硕果仅存拥有正常经营业务的上市平台,目前是许家印推动中国恒大集团境外债务重组的关键筹码。

据了解,恒大集团正就本金总额超过191亿美元的境外债与债权人商谈,提供的其中一种选择是将原债务转换为与恒大物业、恒大汽车、中国恒大股票挂钩的强制可交换债券及票据。

但抛开持股所形成的附属关系,由于引人争议的“134亿元存款被占用”案,该公司加深了与母公司之间的裂痕。

这或许是恒大物业寻求独立的契机。

失速

观察2022年年报,资料显示,恒大物业营业收入约118.09亿元,同比下跌10.5%;毛利率约为23.0%;公司拥有人应占利润约14.23亿元,而2021年为亏损3.16亿元。

好消息是恒大物业年内实现了扭亏为盈,收入亦并未大跌,降幅在可控范围内。这主要受两个因素影响:其一,母公司中国恒大为恒大物业打下了深厚的管理面积根基;其二,恒大物业在2021年集中处理了部分减值问题,例如在2021年计提了约25.76亿元金融资产减值损失,同时计提了5.94亿元商誉减值,到2022年上述两项数据为1.09亿元和379.1万元。

中国恒大是2021年9月份开始爆发流动性危机,在此之前,它曾是中国最大的房地产开发商。2020年下半年,恒大物业上市,8月引入一轮235亿港元战略投资,投资方包含中信资本、腾讯控股、云峰基金、红杉资本等14家。

同年12月,中国恒大再为恒大物业引入了21位基石投资者,并最终在IPO环节成功募集超过140亿港元资金。按当时计划,恒大物业上市后要加速规模扩张,其中规定IPO募资额65%将用于收购、并购。

当年物业行业迎来初次洗牌期,资本支持下,头部企业纷纷发起对规模较小同行的收并购,恒大物业也不例外。

资料显示,截至2020年末,恒大物业在管面积和合约面积规模刚达到约3亿平方米和5.65亿平方米,到2021年末已增长至4.73亿平方米以及8.22亿平方米。

但到2021年下半年,失去恒大的助推动力,恒大物业扩张之旅急刹车。

根据财报,2022年一年内,恒大物业在管面积仅增长270万平方米至5亿平方米,合约面积甚至微降至8.19亿平方米。

不过仅以硬性规模讨论,恒大物业目前仍是物管行业TOP5规模公司,按照在管面积计算,仅排在拥有8.69亿平方米在管面积的碧桂园服务、8.4亿平方米在管面积的万物云以及5.76亿平方米在管面积的保利物业之下。

中国恒大鲸落的影响,体现在恒大物业报表上,还包括对后者多项业务产生冲击。

例如由于中国恒大失去正常经营能力,恒大物业原本意欲开展的小区增值服务家装美居、房屋租售等受阻,导致该业务毛利率下降了5个百分点。

物业管理服务方面,出于对部分回款存在不确定性的关联方业务调整了收入确认节奏,毛利率也从2021年的26.9%降低约7.8个百分点至19.1%。

至于非业主增值服务业务,过去是中国恒大以地产主业向恒大物业输送资源的主要渠道之一。通过向母公司提供案场服务、维保修服务等,恒大物业在2021年赚取了18.03亿元,但这项业务在2022年萎缩超过95%,收入跌至8810万元。

独立

恒大物业正情愿或不情愿地走上真正的独立之路。

上市前后,恒大物业曾尽力拓展第三方面积和业务。资料显示,2017年收入来自独立第三方的比例是55.8%,2020年3月增长至64.1%,2021年进一步提升为78.6%。

但恒大物业与母公司中国恒大之间,总是存在一种令人生疑的“暧昧”关系。

最明显的体现是“134亿元存款被占用”案:恒大物业约134亿元存款在2020年-2021年期间,作为向第三方提供质押的保证金,被相关银行强制执行,而质押涉及的贷款却透过第三方划转回流至恒大集团,用作一般营运。

相关的违规操作在2022年3月被曝光,最终导致中国恒大执行董事、行政总裁夏海钧,执行董事、首席财务官潘大荣,恒大集团执行总裁柯鹏辞职。事件引发市场轩然大波,恒大物业与中国恒大被认定存在严重的潜在内控问题。

如今恒大地产崩塌,恒大物业对母公司进行了快速风险切割。

为了一次性刮骨疗伤,恒大物业也分别在2021年、2022年计提了24.4亿元、24.56亿元关联方应收贸易账款减值。“134亿元存款被占用”案中的占款,也被干脆计提,算入其他应收款项,因此未减弱利润表现。

不过恒大物业并未放弃对这134亿元强制执行款的追回。

据悉,中国恒大此前曾承诺将“以资抵债”,偿还方案主要透过集团转让资产予恒大物业抵销相关款项。

具体业务方面,据年度报告,总收入层面目前恒大物业收入来自独立第三方的比例已达到98.8%。

规模增长方面,恒大物业未来或只能依靠第三方拓展。

资料显示,截至2022年,恒大物业第三方项目管理面积占总在管面积比例已提升至约30%,到约1.48亿平方米。公告显示,2022年内成功拓展了武汉轨道交通、重庆太平洋广场、绍兴名城景区、台州方特主题乐园等多业态项目。

另据中国恒大最后一次披露,截至2021年6月30日,该公司仍拥有土地储备项目778个,总规划建筑面积2.14亿平方米。

只是这部分土储未来有多少能真正转化给恒大物业,仍是未知数。

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